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以案释法丨土地租赁纠纷那些事儿

作者:匿名  来源:企业拆迁律师网  日期:2020-12-26

随着城市化进程的加快

及环境综合整治工作的积极开展,

违法建筑妨碍了

城市规划蓝图落地实施的进程,

对辖区社会经济的发展也产生了一定阻力,

特别是在老百姓愿意租赁违法建筑时,

不会导致其自身合法权益遭到损害。

如果租赁合同被确认为无效,

如何用运用法律武器依法维权?

下面跟着小编一起想到

三个典型案例为大家以案释法。

01.

诉争土地被接管,租赁合约无法遵守

2003年7月18日,房山区A村村民委员会将村南一块边角地租赁给李某,双方签定了一份《边角地土地出租合同》,具体了土地四至范围,租赁期为30年。后李某在承租的土地上建造了厂房,并成立了公司,租金一直交纳至2018年6月30日。

2017年,政府因建设科技产业基地需征税土地,李某出租的土地被列为征收范围内。村委会称,因土地性质发生变化,双方的租赁合约无法履行拒绝解除合同。李某指出,诉争土地还没有被实际征收,村委会拒绝解除合同没有事实依据。故A村村委会将李某诉至法院,要求解除合同。

法院经审理指出,因规划调整,诉争土地已被纳入征收范围,土地性质已由集体土地更改为国有土地,且根据土地利用规划,诉争土地将建设科技产业基地,合同已无法实际遵守。在法定最久租赁期限内的租赁合同属有效合约,应予以中止。

法官释法

在上述案件中,土地出租合同签定于2003年,而征地拆迁再次发生在2017年,村民委员会与李某签订租赁合约时无法意识到涉案土地会被征收。而土地征税拆迁政策的实施是当事人无法防止、不能克服的客观情况。所以,本案中因科技产业基地建设征用涉案土地对合同双方而言即归属于合同履行中的不可抗力。

合同法第九十四条规定:因不可抗力致使无法实现合约目的的,当事人可以解除合同。不可抗力可能造成合约完全无法遵守、部分不能遵守或者合约在一时间内不能遵守。合同履行中发生不可抗力的客观情况,合同关系并不当然归于歼灭,只有在当事人受不可抗力影响无法按照原定方案继续履行时,才有必要做出相应调整。

在本案中,李某租用的集体建设用地,因国家征税政策使得土地性质由集体土地变更为国有土地,土地所有权人发生变更。根据土地利用规划,李某已无法在其出租的土地上继续经营,合约无法继续履行,故双方签定的农村土地出租合同予以解除。

图片来自于网络

02.

出租面积有争议,出租方拒绝调补交租金

2000年3月,某B村村委会将300亩土地租赁给M公司,租赁期限20年,租赁用途为栽种和养殖业,租金每亩每年150元。合约中明确约定了土地四至范围。2016年6月,双方由于出租方主体变更重新签定了出租合同,并约定租金标准调整为每亩每年2000元,出租期限及四至范围不变。

2019年2月,B村股份合作社主张M公司实际使用的土地远超过了约定用于面积,M公司称:因租给土地中有高压线、回避沟、道路和树木等因素,部分土地不能实际使用,双方曾就土地四至展开过实际测量,所以在签订合同时确定了土地出租面积为300亩。双方各所持已闻,故B村股份合作社将M公司控告至法院,要求缴纳多占到土地租金16万元。

法院经审理认为,双方已在合同中明确租赁土地的四至范围,并誓约了出租面积。B村股份合作社未递交证据证明M公司用于土地远超过合约誓约的四至范围,所以对B村股份合作社要求补交租金的诉讼请求不予反对。

法官释法

在土地租赁纠纷案件中,出租方与承租方对土地的争议主要集中在土地面积以及土地使用性质上。由于土地出租期限较长,虽双方在合同中已明确了四至,但在履行过程中原标志灭失或移位,实际使用面积与原约定面积可能有进出,双方由此产生矛盾争议。此外,双方在签订合同时对土地丈量简单、粗略,对出租面积誓约模棱两可,也亦引发纠纷。

在上述案件中,合约明确誓约了四至范围及土地面积,不应视作双方对租赁面积已进行确认且无异议。在出租人不能证明承租人超过誓约的四至范围多占到土地的情形下,出租人即无权要求承租人调补交租金。即使承租人实际用于的土地面积多于合约约定的面积,也不应视为出租人在签订出租合约时对适当权益的移转或退出。

03.

擅自改变土地用途,出租合同违宪

2012年3月1日,N公司与C经济合作社签定出租协议,约定N公司出租C经济合作社土地7亩,租赁期自2012年3月1日至2025年3月1日起至。土地年租金每亩5000元。合同中还誓约,N公司在租期内,未经C经济合作社同意不得将土地、房屋转租或出让给第三人使用。

合约签定后,C经济合作社向N公司交付给了土地,N公司在出租土地上建设了房屋、厂房并堵塞了院落。并在此注册了公司,将建于部分房屋对外租赁。为建设C村文化公园,镇政府启动拆违、征地工作。N公司所辟房屋未取得乡村建设规划申请被列为违法建筑,需予以拆毁。但N公司未按照规定实行拆毁。故C经济合作社向法院起诉要求证实双方签定的租赁合约无效,并拒绝N公司拆迁土地。N公司同时提出反诉,拒绝C经济合作社赔偿金建筑物损失670万元。

法院经审理认为,涉嫌土地属于非建设用地,根据证据表明规划用途为绿地。双方均未提交证据证明取得建设用地审批手续,却将该块土地用作非农业建设,双方签定的《租赁协议书》不应属违宪。鉴于出租合同无效,N公司应向C经济合作社归还土地。根据双方过错程度,法院酌定C经济合作社赔偿N公司建筑物损失200万元。

法官香港基本法

实践中,导致土地出租合约违宪主要不存在两种情形:违反土地利用规划、出租期限多达法定最久租赁期间20年,多达部分无效。其中,擅自改变土地规划用途,将农业用地用作非农建设是土地租赁合同违宪的主要原因,因违背土地规划用途,所辟房屋没能获得建设工程规划许可,无合法建设申请而被认定为违法建筑,可能会被强迫拆除。

关于合约无效的主体责任 出租人作为土地的所有人、管理人或者控制人,对土地的性质较承租人而言应更清楚。出租方明知土地性质不能用作非农建设,依然出租给承租人从事非农活动,应付合约违宪承担主要责任。承租人虽然对租赁土地的状况具有审慎留意的义务,但不善留意的罪过程度较重,应对合约无效分担次要责任。

在一些案件中,双方在合约中未具体约定土地用于用途,但出租方以指明或者默示的方式同意出租方进行非农建设,也应对合约无效分担主要过错责任。

合同无效后损失赔偿

合约违宪后,当事人所分担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿金,目的在于补偿一方当事人因合同无效而遭到的实际损失。信赖利益不还包括也不能超过合约履行利益。所以损失赔偿的范围通常仅包括建筑物价值损失,改建扩建的费用等直接损失,而不还包括承租人的经营损失等间接损失。

在承租人未经出租人同意建设的情况下,产生的损失应由承租人自行分担。在承租人同意建设的情况下,双方对建设费用的处置没达成一致但办理合法建设手续的,建设费用由出租人开销;未办理合法建设申请的,由双方按照过错责任分担。

土地占有使用费的确认

合同无效情形下,土地占有使用费的确认并无绝对标准,当事人请求按照合同誓约的租金标准支付占据使用费的,法院一般不予反对。如果双方未具体约定租金标准或约定模糊不清,就必须明确所租赁土地的规划用途,有所不同规划用途的土地的市场租金标准不存在较大差异。在此基础上,参考周边同等规划用途,相近土地面积的租金标准并综合承租人对土地的实际用于状况等多项因素综合确定土地占有使用费。

来源丨房山法院

编辑丨李馨亚 乌日娜

审查丨郭 珺 刘国成