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房屋拆迁评估机构如何选定-乌鲁木齐法律咨询-律师

作者:匿名  来源:企业拆迁律师网  日期:2020-10-02


  一、“推举式”选定估价机构
  拆迁人在整个征地工作中处于主导地位,被拆迁人则处于支配地位。被拆迁人所取得的补偿金是由拆迁人负责管理支付的,拆迁人掌控着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度谈,拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系,但从权利和义务的质量上来区分,其自然构成了权利和义务的主次之分,形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋拆迁工作,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。如果因对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择,就有可能在同一个征地项目中经常出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参予估价。这样,不便于拆迁管理,不便于掌握估价标准的平衡性,不便于实行过程中的操作性。拆迁人应该向被拆迁人审批具备适当资质等级的评估机构,其审批的内容包括:房屋征地估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋征地估价报告样本等。审批估价机构的目的是便于被拆迁人理解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时,拆迁人应该组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门构成的“听证会”,主动推选合适的估价机构可供被拆迁人参照,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确定。如被拆迁人代表半数以上所持反对态度的,拆迁人可自行推举估价机构,再次征询被拆迁人代表的意见。拆迁人在推选估价机构时,一次只能推选一个,这样便于确定。我们把这种选定方法称作“推选式”选定。
  二、“淘汰赛式”指定估价机构
  当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成协议一致意见时,则不应由征地管理部门出面干预。按照《条例》规定,拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实行单位、评估机构实施监督、管理的行政职能。因此,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时,则应当由拆迁管理部门在已经审批的估价机构名录中抽签确定估价机构,这就是法律上所讲的“救济”手段。当采取“抽签式”的方法选定估价机构时,拆迁管理部门应当邀司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,抽签结果不应当众宣布,并制作司法公证文书。
  三、“自选式”指定估价机构
  所谓“选自式”指定估价机构,是所指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请人审核仍有异议的,被拆迁人可自行自由选择已审批并符合条件的估价机构,按照同一计算出来标准重新做出估价报告。自行自由选择估价机构的方式不同于自由选择,其限制条件是,必须不具备估价资质,估价人员必须具备估价资格,执行估价标准必须切合实际,合乎被拆卸房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构解释、解释仍有异议的,当事人方可自行自由选择估价机构。“选自式”指定估价机构产生的后果是,有可能经常出现两种截然不同的估价结果。当估价结果出现不同时,应该由估价专家委员会鉴定,而不应由当事人自由选择。估价专家委员会鉴定的依据是:估价的公正性、合理性、客观性,经鉴定产生的结果不一定是低标的估价报告,也不一定是低标的估价报告。应当说道,估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论,具备一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益,确保两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件拒绝接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应该审批,告知拆迁人和所有被拆迁人,以示避免争议,判定其裁判的估价报告生效。
  按照目前各地征地动态情况分析,城市房屋拆迁矛盾已由过去的移往矛盾转化为现行的估价矛盾。究其原因有三点:其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾;其二是人们对物的价值观念再次发生了根本性的变化;其三是人们的法制观念不断增强。因此,房屋征地估价已经沦为全社会关注的热点问题,这就告诉我们专门从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识,尽仅次于有可能的增加拆迁矛盾。做到好评估机构的选定工作,其基本原则是公开发表、公平、公正;基本程序是先采行“推选式”,后使用“淘汰赛式”,再实行“自选式”。这样,才能提升评估机构的选定亲率,保证社会平稳,保证城市房屋拆迁工作的顺利进行。
 
 

《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定:“征地估价机构的确认应该公开发表、半透明,采取被拆迁人投票或征地当事人抽签等方式。”但各地在实行过程中,操作者模式不统一,程序不规范,这种现象已经沦为当前拆迁工作的焦点问题。一、“推选式”选定估价机构拆迁人在整个征地工作中正处于主导地位,被拆迁人则正处于支配地位。被拆迁人所取得的补偿金是由拆迁人负责管理缴纳的,拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度谈,拆迁与被征地是一种公平的民事法律关系,但从权利和义务的质量上来区分,其自然构成了权利和义务的主次之分,形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋征地工作,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。如果因对被拆卸房屋的评估机构自由选择由被拆迁人选择,就有可能在同一个征地项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。这样,不便于拆迁管理,不便于掌控估价标准的平衡性,不便于实行过程中的操作性。拆迁人应该向被拆迁人审批具有相应资质等级的评估机构,其公示的内容包括:房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况概述、规范的房屋拆迁估价报告样本等。审批估价机构的目的是便于被拆迁人理解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。自由选择估价机构时,拆迁人应该组织开会由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的“听证会”,主动推举适合的估价机构可供被拆迁人参考,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确认。如被拆迁人代表半数以上持反对态度的,拆迁人可自行推举估价机构,再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推选估价机构时,一次只能推举一个,这样便于确认。我们把这种指定方法称为“推选式”指定。二、“淘汰赛式”指定估价机构当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成协议一致意见时,则应由拆迁管理部门出面干涉。按照《条例》规定,拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、征地实行单位、评估机构实施监督、管理的行政职能。因此,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定再次发生矛盾时,则应当由拆迁管理部门在已经审批的估价机构名录中淘汰赛确认估价机构,这就是法律上所讲的“救济”手段。当采取“淘汰赛式”的方法指定估价机构时,拆迁管理部门应该邀请司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,淘汰赛结果不应当众宣布,并制作司法公证文书。三、“选自式”选定估价机构所谓“选自式”选定估价机构,是指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请人复核仍有异议的,被拆迁人可自行自由选择已审批并符合条件的估价机构,按照同一计算出来标准新的做出估价报告。自行自由选择估价机构的方式不同于自由选择,其限制条件是,必须具备估价资质,估价人员必须不具备估价资格,继续执行估价标准必须切合实际,合乎被拆卸房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构说明、说明仍有异议的,当事人方可自行选择估价机构。“选自式”选定估价机构产生的后果是,有可能出现两种截然不同的估价结果。当估价结果经常出现不同时,应当由估价专家委员会检验,而不应由当事人自由选择。估价专家委员会检验的依据是:估价的公正性、合理性、客观性,经检验产生的结果不一定是高标的估价报告,也不一定是低标的估价报告。应该说道,估价专家委员会作出的评判结论科权威机构结论,具备一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应该是确保征地当事人双方的合法权益,维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当审批,告知拆迁人和所有被拆迁人,报以消除争议,判定其裁判的估价报告生效。按照目前各地拆迁动态情况分析,城市房屋拆迁矛盾已由过去的安置矛盾转化为现行的估价矛盾。毕竟有三点:其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾;其二是人们对物的价值观念再次发生了根本性的变化;其三是人们的法制观念不断强化。因此,房屋征地估价已经沦为全社会关注的热点问题,这就告诉我们从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识,尽最大可能的增加拆迁矛盾。做到好评估机构的选定工作,其基本原则是公开发表、公平、公正;基本程序是先采取“推举式”,后采用“抽签式”,再实行“选自式”。这样,才能提升评估机构的指定亲率,保证社会稳定,保证城市房屋拆迁工作的顺利进行。