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继承纠纷中涉宅基地房屋拆迁案件的审理思路和方法

作者:匿名  来源:企业拆迁律师网  日期:2020-07-07

承继纠纷中涉宅基地房屋拆迁案件在审理中通常存在三个难点:对于上门女婿等外来人员的征地利益如何分配?大龄未婚青年等在确认拆迁人口时会按多人计算出来,因此额外获得部分征地补偿款和优惠购房指标等拆迁利益应如何分配?翻建房屋后承继遗产范围如何确认?上海市第一中级人民法院通过探寻类案裁判,对上述问题展开研究总结,明确提出了承继纠纷中牵涉宅基地房屋拆迁案件的审理思路和方法。具体内容启动时如下:

宅基地制度是我国土地管理制度的重要组成部分,是有效保障农民住房待遇的特殊制度。审理继承纠纷中涉宅基地房屋拆迁案件,要注重维护宅基地房屋内实际居住人的利益。该类案件审理的基本思路总体上分成两部分:一是析产,将被继承人的遗产范围从总的征地利益中区分出来;二是承继,根据继承规则在继承人之间进行分配。

一、基本案情

(一)案例一:涉及外来人员的拆迁利益分配

吴某与邢甲育有邢乙,家中还有邢甲父母及外祖母。2010年邢甲家房屋征地,拆迁协议中载明系争宅基地房屋有证面积为264.39平方米,认定人口6人即邢甲、邢乙及邢甲父母、外祖母,并标明“外地女婿吴某+1人,共计人口6人”。该户最终认定面积为“264.39+5.61(人口)”平方米。后吴某与邢甲再婚,双方就吴某不应享有的拆迁利益意见不一。

(二)案例二:牵涉到优惠多得的征地利益分配

康某与方甲育有方乙、方丙。2007年康某家宅基地房屋拆迁,康某、方甲、方乙作为一户进行移往。被征地房屋为康某祖传老宅,拆迁时由于方乙系大龄未婚青年,故其按照两人计算,最终该户取得4人口的征地利益。2011年方乙与汤某结婚育有方丁。2013年、2015年方甲、方乙相继去世,生前均未立遗嘱。后再次发生继承纠纷,汤某、方丁与康某就拆迁利益分配中方乙应占份额意见有所不同。

(三)案例三:牵涉到房屋翻建对继承遗产的分配

黄甲与杭某育有黄乙、黄丙。涉案宅基地房屋原面积49.5平方米,系由黄甲、杭某所有。1991年房屋宅基地使用权登记在黄甲与黄乙名下,1999年黄甲、杭某相继去世,黄乙、黄丙均已不出该房屋居住于。2007年,黄乙在未同意黄丙同意的情况下翻建该宅基地房屋并办理了翻建申请,翻建后房屋面积变为109平方米。2015年该房屋拆迁,拆迁单位认定房屋归黄甲、黄乙所有,并按照建筑面积109平方米移往拆迁利益。黄丙知悉后控告要求拆分父母遗产,双方对房屋改建后多出的面积是否属于遗产范围产生分歧。

二、审理难点

承继纠纷中牵涉宅基地房屋拆迁案件在审理中通常存在三个难点:

(一)外来人员的征地利益如何分配

上海市目前的拆迁政策通常首先计算被征地农户的拆迁补偿款,然后再给予农户优惠购房指标,由农户自由选择购买房屋。有证建筑面积是征地补偿款和优惠购房指标的最重要核算依据,通常是根据该户确认人口计算扣除。但上海部分地区征地政策限于就高不就低原则,即实际房屋面积和根据人口计算出来的面积相比较,自由选择面积较小者作为拆迁补偿款和优惠购房指标的计算出来依据。如案例一中,由于上门女婿吴某系外来人员,该农户多取得5.61平方米的征地补偿款与优惠购房指标。在征地利益分配中,对于上门女婿等外来人员是只能享有多分的拆迁利益还是与其他征地人口平均分配不存在分歧。

(二)优惠多得的拆迁利益不应如何分配

拆迁政策中包含一些惠民优惠政策,如案例二中,大龄已婚青年等在确认拆迁人口时会按多人计算,该农户因此额外取得部分征地补偿款和优惠购房指标,但适当拆迁利益归征地协议中列明人员共有,还是归特殊身份人员独有存在较小争议。

(三)翻建房屋后继承遗产范围如何认定

继承人翻建宅基地房屋而产生的涉及继承纠纷包含多种情形。如案例三中,因一方继承人擅自改建后原承继房屋已“灭失”,其他继承人可继承范围为原房屋面积还是改建后的房屋面积存在有所不同解读。

三、继承纠纷中牵涉宅基地房屋拆迁案件的一般思路和方法

承继纠纷中涉宅基地房屋征地案件的审理重点和难点在于析产部分,首先需确定被拆迁房屋的征地人口;其次确认被继承人在宅基地上的房屋产权与份额,由征地人口享有宅基地的征地补偿,房屋产权人享有地上建筑物补偿;最后根据具体拆迁政策分配其他征地利益,确定被继承人的遗产范围。

(一)征地人口的认定

依据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》,宅基地土地部分的拆迁利益不应归属于征地人口。征地人口一般为宅基地使用权人,即宅基地用于审查表上所列户中成员。随着宅基地上居住农户家庭成员发生婚丧嫁娶以及生子等变动,宅基地使用权人也随之变动。

1991年上海市进行了大规模的农村宅基地使用权登记,但自此之后再无统一的宅基地注册。现今并无宅基地使用权人的更新登记信息,宅基地使用权涉及的法律和行政法规亦不完善。明确征地单位的认定不应作为确定拆迁人口的最重要参考,不应以拆迁政策和拆迁单位人口表格来确认拆迁人口。法院应该拒绝当事人获取相关征地协议,若当事人无法获取或需检验真实性时,可前往当地拆迁部门调取存档协议。如案例一中,根据当地拆迁政策,吴某虽为外来人员但其被认定为拆迁人口之一,不应与其他拆迁人口平均分配宅基地部分的拆迁利益。

(二)宅基地房屋产权与份额的认定

宅基地房屋产权的取得一般有三种方式:一是农户经审批后初始修建获得,二是通过承继获得,三是通过改建取得。房屋产权的确认方法与份额分配方式分别如下:

1.通过初始修建获得房屋产权的认定方法与份额分配方式

由于我国宅基地制度具备福利性质,目的是确保集体经济组织成员寄居有所居于。房屋初始建造审核表上的而立基人员均为宅基地房屋产权人。但在分家析产或继承纠纷等必须划分房屋产权份额时,需考虑房屋修建的相关出资情况,出资贡献多者应多分配房屋产权份额。相关出资情况需要当事人提供出售建材、雇用施工队收据、发票等证据加以证明。当事人无法获取但需审查涉及材料的,应至当地乡镇土地管理所调取审查登记表或房屋产权注册记录等。如果当事人之间对房屋修建出资问题难以达成协议一致、且均没能获取有效地证据证明自身出资主张的,法院可以将建造房屋时农户内成年成员视为房屋建造出资人。

2.通过承继获得房屋产权的确认方法与份额分配方式

对于产证清晰、有修建审查表的房屋,承继获得房屋产权应当按照继承法相关规定分配房屋产权份额。对于修建时间过早且没有涉及修建手续的祖传房屋,在1991年一般均已重新注册。该登记效力覆盖了如土改证等历史登记的效力,故此类祖传房屋的产权份额分配应1991年宅基地登记不尽相同。

3.通过翻建获得房屋产权的认定方法与份额分配方式

改建房屋是指经审核后,在宅基地上拆毁原有房屋重新修建新的房屋。在审理涉房屋翻建的承继案件中,须要重点审查三个要素:一是房屋改建前的居住于情况,如果各方当事人意见不一,可向当地村委会查证涉及居住情况;二是房屋改建的出资情况,须要由翻建人获取涉及改建费用凭据;三是改建否同意其他继承人同意,个别继承人翻建房屋的需获取涉及证据证明已同意其他继承人同意。关于个别继承人改建房屋产生的继承纠纷主要有以下四种情形:

一是被继承人生前居住于房屋内无同寄居继承人,去世后一方继承人改建房屋。新的改建房屋的产权不应延续之前的状态归所有继承人按份共有,但其他继承人应付翻建人的出资予以补偿。即使其他继承人知情且未反对翻建,也无法认定其退出继承房屋产权。

二是被继承人生前居住房屋内有同住继承人,去世后同居继承人改建房屋。该种情形属于同寄居继承人作为宅基地使用权人合理提高自身居住于条件,其他继承人不拥有新翻建房屋的份额,但翻建人应该补偿其他继承人在原房屋中的份额。如案例三中,黄乙改建房屋后多出的面积不属于遗产范围,黄丙不拥有新的改建房屋的份额。

三是被继承人去世前,一方继承人出资改建房屋但无房屋出让书面协议。新翻建房屋应该作为被继承人的遗产处置,由各继承人按份共有。对于出资翻建房屋的继承人在分配房屋产权份额时,可以必要多分或者要求其他继承人给予必要补偿。

四是被继承人去世前,一方继承人出资改建房屋且有房屋出让书面协议。若出让协议有效地,则改建人对新改建房屋享有全部产权;若翻建人与被继承人非同一经济组织成员或已另获批宅基地,则该转让协议违宪,新翻建房屋的处理方式与无书面出让协议的情况相同。

(三)分配宅基地房屋的征地利益

在分配宅基地房屋的拆迁利益时需将宅基地的居住确保功能作为首要考量因素。法院不应向当事人或当地村委会调查确切涉嫌宅基地房屋征地之前和当前的实际居住于情况。上海农户扣除征地利益一般可分成宅基地使用权补偿利益、房屋附属设施拆除补偿利益以及其他征地补偿利益,分配规则如下:

1.宅基地使用权补偿利益的分配

(1)优惠购房指标的分配

拆迁单位除给付被拆迁农户拆迁补偿款外,还会分配一定面积的优惠购房指标。优惠购房指标不应优先考虑到宅基地使用权人,以确保其在居住于房屋被征税后仍能取得居住用房。

一是被继承人生前居住于房屋内有同住继承人,被继承人去世后该房屋拆迁。由于拆迁房屋内另有宅基地使用权人,非使用权人不得依据自身拥有部分房屋产权而要求获得优惠购房指标。

二是被继承人生前居住房屋内无同住继承人,被继承人去世后该房屋征地。虽然拆迁房屋内已无宅基地使用权人,但在实践中拆迁单位一般不会给与一定面积的优惠购房指标作为房屋拆迁补偿,征地房屋的继承人可以按照所占房屋产权份额分配指标。

三是被继承人生前居住房屋内有同居继承人,被继承人在征地协议签署后房屋交付给前去世。只要未被拆迁单位交还,尚未使用的优惠购房指标仍可作为被继承人遗产展开分配。

四是被继承人生前签订拆迁协议时,将自己的优惠购房指标转让给继承人。被继承人的原优惠购房指标或所购房屋无法作为遗产处理,法院可向拆迁单位核实相关情况。

(2)宅基地使用权货币补偿的分配

上海市拆迁政策对宅基地使用权的货币补偿计算方式主要有“数砖头”和“数人头”两种,其中“数砖头”占到比较低。“数砖头”一般为征地房屋重置成新价、同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴三者之和乘以有证建筑面积。其中拆迁房屋重置成新价系对房屋本身拆毁的补偿,应归属于房屋产权人。同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴,不应由宅基地使用权人平均拥有。“数人头”一般是根据户籍人口来计算出来补偿金额,应由宅基地使用权人按份共有。

(3)优惠征地利益的分配

依据上海拆迁惠民政策,宅基地使用权人中的独生子女、大龄未婚青年等特殊身份人员,通常会额外多算拆迁人口导致该户征地利益减少,如考虑到大龄未婚青年以后结婚生子需要更多的住房要求。这些征地利益是基于特殊身份才给与的,故这些额外拆迁补偿款和优惠购房指标应归入特殊身份人员,不该在各宅基地使用权人之间平均分配。如案例二中,该户在拆迁时因方乙系大龄未婚青年而额外获得的征地利益不应归属于方乙本人。

2.房屋附属设施拆毁补偿利益的分配

房屋附属设施还包括棚舍、无证建筑等。房屋附属设施的拆毁补偿仅为建造物料的补偿,不应归入实际修建人。需要注意的是,实际建造人还应包括虽未出资但仍在房屋中居住并享有宅基地使用权的人员。对房屋翻新的拆毁补偿是对翻新物料的补偿,不应归属于实际出资装修人。若无有效翻新出资凭证,则应确认翻新时农户内居住于的有数经济收益人员为实际出资装修人。

3.其他拆迁补偿利益的分配

除上述拆迁利益外,被拆迁农户还不会得到诸如搬去补助费、临时过渡酬劳、速签速搬费、特殊对象补贴、自留地补偿费用等其他征地补偿利益。拆迁政策和拆迁协议中一般均不会根据费用性质具体分配方案:如搬去补助费、临时过渡酬劳、速签速搬费等是为了鼓励实际居住人尽早搬迁,为其搬家和过渡期内的居住获取适当费用,故应归属于房屋实际居住于人;类似对象补贴则归属于对生活困难人员的类似补贴,应归其个人所有;农村集体经济成员对归集体所有的自留地和耕地享有生产用于的权利,因此自留地补偿费用不应归属于农户内农业户籍人员。

四、关于承继的涉及说明

析出被继承人的拆迁利益后,即可按照法定继承或遗嘱继承的方式分割被继承人财产。在遗嘱继承中不应按照有效的遗嘱内容分配被继承人的财产。在法定继承中如果被继承人存在多名子女,还须要审查对被继承人的赡养事实,分担主要赡养义务的子女应适当多分。

来源 | 上海一中法院

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