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上海最大家居城拆迁:商户平均损失近千万绿地集团违法改变土地用途

作者:匿名  来源:企业拆迁律师网  日期:2020-08-05

浙江五联律师事务所徐利平律师回应,融合目前信息,可以确定绿地集团改变了土地用于用途,属违法行为,已准备向主管部门投诉。

截至8月3日,上海最大的家居城——上海吉盛伟邦绿地国际家具村(以下简称吉盛伟邦家具村)有数314个展厅已经撤场。看着入口处每日不断更新的数据,剩下的70多家商铺经营者又气又缓。气的就是指去年10月起,商户们遭遇断水断电,不能让步;急的是上千万元资产被毁在即将拆迁的家居村,至今没有众说纷纭。

上游新闻记者了解到,吉盛伟邦家具村的拆迁改建,源于绿地集团2019年的一次收购行为和升级改造:一方面不免租、不续约、不赔偿的解决办法让商户们无法拒绝接受,从而引起维权;另一方面,因土地用途被改变,涉及升级改造规划方案未予批准,绿地集团的操作被指违法。此事件一直倍受关注。

针对此事,8月3日,上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司董事长薛迎杰称之为,不会有对外宣传部门进行回复。但截至新闻报道前,绿地集团尚未就此事做出对此。浙江五联律师事务所徐利平律师表示,融合目前信息,可以确认绿地集团转变了土地使用用途,属违法行为,已准备向主管部门滋扰。

8月3日,上海青浦区,极为反常的”提醒顾客谨慎下单“标牌,被放在家具村显眼方位。商户们表示,其生意受到相当大影响。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日,上海青浦区,极为反常的”警告顾客谨慎下单“标牌,被放在家具村醒目方位。商户们表示,其做生意受到相当大影响。/上游新闻记者 时婷婷

1 上海最大家居城升级调整,有商家刚翻新完

紧邻上海虹桥综合交通枢纽,总规模42万平方米的上海市青浦区吉盛伟邦家具村在家具圈内一直颇有名气。据其官方信息表明,吉盛伟邦家具村是目前上海乃至全国首屈一指的家居行业中心,也是全国仅次于的家居商业集群,拥有慕思凯奇、美梦思、朗乐福、艾力斯特等世界知名品牌。

截至2019年9月前,绿地集团及吉盛伟邦家具村分别享有该家具村50%的股权,且自2007年开业以来,家具村经营状况一直不俗。商户汪肇安回应,家具村里共计567户商户,大部分都是在这里经营多年的商户,而且因吉盛伟邦家具村的名气大,每年还有新入驻的企业。

商户沈先生就是其中之一。“家具村开业时我就在这里开店,十几年内进了4家店,仅装修投入就有上千万元。”沈先生说,对于家具行业来说,门店翻新的周期长,投放大,短期很难看见效益。因此,进驻时曾提出一次性签订5年或者10年合约。

“当时吉盛伟邦家具村说他们是全国知名品牌,根据行业规定都是一年一签,只要双方合作愉快会都有问题。”沈先生回应,基于此,商户们均为一年一签,租金可月缴也可季度缴。

2019年9月6日,刚刚与商场续约了一年合约的沈先生,与其他500多户商户收到了上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司发布的《上海吉盛伟邦家具村升级改造告知函》,矛盾由此开始。

上游新闻记者注意到,上述《告知函》称之为,绿地集团已完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权并购,家具村已沦为绿地集团辖下全资子公司。

在青浦区政府的支持下,将对上海吉盛伟邦家具村进行定位调整和升级改建,将在原址打造出学研一体、产业生态完备、具备领先科技实力的百万方世纪级人工智能创意中心——市西科技园,并同步引入总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态。 自2019年11月启动,总体升级改建周期总计划4年。

同时,特别提到家具村将根据各阶段的节点规划,陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作。

“也就是说,经营了十几年的商铺就要关门了。”沈先生回应,在此之前他刚完成对新店铺的翻新升级。

与沈先生一样,家具村里还有多名新入驻商户仅完成了翻新,还没有盈利。

去年9月17日晚间,绿地控股发布关于收购吉盛伟邦家具村50%股权的公告。公告称之为本次收购完成后,绿地控股将持有人吉盛伟邦家具村100%股权。

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村打出显眼广告称之为,目前有数314个展位撤场。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村打出醒目广告称之为,目前有数314个展位撤场。/上游新闻记者 时婷婷

2 变来变去的谈判允诺,双方矛盾升级

“实际上,从去年7月开始就有消息称绿地可能要收购,家具村要被征地。吉盛伟邦家具村给出的态度也很模糊。如果拆迁,商户们损失平均值下来也有将近千万元。因此有商户从七八月开始就没再交租金。”家具村商户汪肇安表示,去年9月11日,未交租金的商户接到了一份《催款告知函》,其中提到:如欠缴租金时间多达15天,即科相当严重债权人并同时解除合约;除交纳租金外,还需要按5‰/天缴纳滞纳金。

“这期间,吉盛伟邦家具村称,只有按时交纳了拖欠租金,才可以享用退场征地赔偿。”多名商户称之为,基于此,大部分商户交纳了租金,对于未缴纳的也在同年8月、10月两次活动中,以销售款抵扣了租金。

缴纳了租金,补偿方案却迟迟不发布,吉盛伟邦家具村的做法引发商户们的反感。从当年9月17日至10月29日,商户们与吉盛伟邦家具村及绿地集团派驻家具村负责人前后进行了7次谈判。因绿地集团前后说法不一,导致矛盾不断升级。

上游新闻记者提供的多份会议纪要显示,2019年9月17日,已接管吉盛伟邦家具村的绿地集团工作人员王志华、刘东坡向商户们承诺,可以确保吉盛伟邦家具村在6个月内正常经营,但目前无法得出明确的改建计划和赔偿方案,必须下一次会议时提供。同日晚间,吉盛伟邦家具村发布了《关于2019年9月11日〈催款告知函〉有关事宜的承诺书》,承诺撤消《催款告知函》的全部法律效力,同时承诺不按《出租合约》的誓约追究责任商户欠款的违约金。

对于赔偿事项,2019年9月19日、9月24日、9月27日,在上海市青浦区赵巷镇信访办的主持人下,两方三次展开协商。对于商户代表提出的短期补偿和到期赔偿表达意见,绿地集团负责人均未得出回应,但承诺可以确保持续经营18个月。同时9、10两个月给予未不出租金商户每月15天免租优惠。

本以为在赵巷镇信访办的主持人下,协商可以向着好的方向发展,但同年10月9日的商讨却经常出现变数。

据2019年10月9日上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司出具的《关于积极开展协商工作的告知函》显示,对于后期项目的改建升级,针对有所不同商户的有所不同情况,实施“一户一议、一户一案”。2019年10月29日,绿地控股集团副总裁吴晓晖代表吉盛伟邦家具村又一次做出“维持现有合约、11月正常开始收取租金、18个月内可续约,家具村至2021年2月18日完结”的允诺。这也是双方最后一次谈判。

“但是由于吉盛伟邦家具村早已经释放出消息要征地,不仅没订单,之前的订单也频密被退单。”多名商家称之为,吉盛伟邦家具村一面作出允诺,一面却对外宣传要拆迁,使得一些投放较小的商户不得不做出让步,缴纳欠薪的两个月租金撤退场。

2019年11月29日,吉盛伟邦家具村发布《关于限期撤场并归还展位的告知函》,要求剩下商户在当年12月15日前撤场,同时注销商铺所有涉及证照。“不免租、不续约、不赔偿金,推翻了此前所有允诺。”多名商户称之为,吉盛伟邦家具村前后不一的作法有悖诚信,不应该是上市公司的作法。

对此,上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司董事长薛迎杰在对此上游新闻记者采访时回应,因绿地集团是上市公司,其本人不便对此事接受专访,稍后会安排负责管理对外部门工作人员进行恢复。但截至发稿前,绿地集团并未对比作出回应。

上游新闻记者注意到,针对吉盛伟邦家具村目前的状况,绿地集团曾通过官方渠道表示,截至2019年8月底,共有439家租户总计拖欠租金、物业管理费、水电费、代缴税金等各类应付款项3178万元。由于家具村极小部分商户长期蓄意欠租、逾期占场,甚至还多次聚众上访、阻扰日常施工,影响了家具村正常经营,让家具村陷于经营困境。且商户们提出的系不合理表达意见,无法给予反对,也无法按照对待合规经营租户的标准来对待该批租户。

2019年9月6日,吉盛伟邦家具村发布消息称之为,将对家具村展开改建升级。/受访者供图

2019年9月6日,吉盛伟邦家具村发布消息称,将对家具村展开改造升级。/受访者供图

3 家具村起诉多家商铺,立牌提示“谨慎下单”

上游新闻记者了解到,在青浦区赵巷镇多次脑瘤、双方仍未谈拢的情况下,2019年10月16日,赵巷镇人民政府向商户出具了《信访事项回应意见书》,其中提及:承租人因出租引起的纠纷科民事合约争议,建议双方友好协商,协商不成可通过法律途径依法维权。

“因为是合同纠纷,因此不在上访受理事项范围,前几次只是我们政府出面给双方搭起了平台,谈判和谈判结果我们不参与也不介入,建议他们回头司法流程。”对于涉及上访事宜,赵巷镇信访办陆姓负责人8月3日如是回应。

上述《上访事项回应意见书》发出不久,有商户被吉盛伟邦家具村告上法庭。同时,家具村的拆迁也开始施工。

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村展厅内部分商铺已被拆毁。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村展厅内部分商铺已被拆除。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日,上游新闻记者在吉盛伟邦家具村看到,四个区域的外立面宣传牌已经被拆毁,展厅内还有近70户商户仍在营业,但因停水停电商场中并没客人购物。

此外,不是商户的展厅已经被拆除。而在展厅外,进出口的路面已被严重破坏,且醒目位置还摆放了一块“园区现有部分商户合同到期且欠费,为维护您的消费权益购物时请求注目展位标识,慎重下单”的提示牌,落款为绿地全球商品贸易港集团。

“这几个月都没什么做生意,往年同期月营业额能在100万左右,现在不出单就已经很好了。”商户们坦言。

“我们咨询过律师,这种状况限于于不安抗辩权。”多名商户称之为,未交纳房租的前提是家具村即将拆毁,在担心自己的投放无法交还的情况下,可以行使不安抗辩权,暂停交付给先前租金。

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村部分展厅的外立面已被拆除。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村部分展厅的外立面已被拆除。/上游新闻记者 时婷婷

但结果并没有商户们想的那么悲观。2020年6月15日,汪肇安收到了上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初22131号民事起诉书。起诉书称,在原告(吉盛伟邦家具村)、被告(汪肇安)未对租赁内容进行谈判商定的情况下,即认定双方对于系争房屋续租事宜达成协议,缺少事实与法律依据。双方的出租关系已于2019年9月30日终止。汪肇安必须在判决生效的十日内拆迁房屋,并支付此前拖欠的管理费、电费等合计约34万元。因上告判决,汪肇安已提起裁决。

上游新闻记者梳理上海市高级人民法院网找到,仅今年6月、7月间,就有26起该家具村起诉商户的合同纠纷开庭。

6月8日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村标志性建筑被拆除。/受访者供图

6月8日,上海青浦区,吉盛伟邦家具村标志性建筑被拆毁。/受访者供图

4 交易忍租赁,一年一签合同或无效

一直注目此案的华东政法大学法律学院院长金可可认为,吉盛伟邦将土地使用权出让给绿地集团没问题,但《合同法》规定,“买卖忍出租”,这一条款指:即使所有权人将租赁物让与他人,对出租关系也不产生任何影响,买受人无法以其已沦为出租物的所有人为由,坚称原出租关系的存在并要求承租人归还出租物。

在本案中,合同一年一签实际上是谈判地位不公平导致的。《合同法》规定,因故意或者重大过失导致对方财产损失的、以合法形式掩饰非法目的,以及一方以欺诈、胁迫的手段议定合约,损害国家利益等现象,或者获取格式条款一方减免其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款违宪。

此外,根据家具业行规,签订合同后商户不会投入巨额资金装修、设计,商户有足够的理由长期经营。在这种情况下,双方长期合作关系,从表面上看受一年一签的影响。

2019年10月16日,上海青浦区赵巷镇政府发文表示,绿地改造项目政府尚未审核。经证实,截至目前该项目仍未获批复。/受访者供图

2019年10月16日,上海青浦区赵巷镇政府发函表示,绿地改建项目政府尚未审核。经证实,截至目前该项目仍未予批复。/受访者供图

5 升级规划方案未予批,因涉嫌私自转变土地用途

商户与吉盛伟邦家具村的纠纷,起因在于一份《上海吉盛伟邦家具村升级改建告知函》。走访中上游新闻记者注意到,在吉盛伟邦家具村拆迁现场,并未对升级改造及相关规划进行审批。现场工人称对于改建情况也不清楚。

另据赵巷镇政府出具的《信访 事项回应意见书》表明,目前对绿地转型升级的方案,政府尚未审批。对此,上游新闻记者多方核实了解到,截至目前,家具村升级为市西科技园的规划和方案仍未得到批复。

因此,商户们批评,绿地集团私自转变土地用途的不道德,本身已涉嫌违法。

针对家具村升级规划方案目前尚未审核的情况,浙江五联律师事务所徐利平律师回应,根据《城市房地产管理法》及涉及规定,土地使用者需要转变土地使用权出让合约誓约的土地用途的,必须获得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签定土地使用权转让合约变更协议或者新的签订土地使用权转让合约,适当调整土地使用权出让金。

同时,根据《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合约誓约的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,在获得出让方和规划管理部门同意后,签定出让合约变更协议或新的签订转让合约,按更改后的土地用途,补缴土地出让金。

在本案中,根据《升级改建告知函》的众说纷纭,升级改造归属于房地产开发不道德,显著归属于改变土地用于用途的行为。根据涉及法律规定,该地块需要重新进入土拍流程,并根据拆迁补偿相关办法对商户展开补偿。换言之,绿地集团只是该地块的竞拍者之一,其能否中标并不确定。 但结合目前的情况来看,绿地集团似乎对拿到该地块已十分有把握,因此有理由猜测其中不存在暗箱操作者的情形。

另外,如上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司不具备房地产开发资质,其作为升级改造的主导者,本身也归属于违法行为。

“我们已经准备好材料,打算向土地主管部门进行滋扰,要求该地块按照正常法律途径重新竞标、拍卖。”商户们表示。